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星翼的博客

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【转载】时寒冰:“新国五条”调控细则的影响分析  

2013-03-07 23:00:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产方面出台的重要政策,国人都非常关注。从实体经济看,自2003年起,房地产被定为国民经济支柱产业,房地产硬被活生生地弄成了中国经济的核心与灵魂。从投资市场看,房地产板块上面连着钢铁、水泥、玻璃等几十个行业,下面连着银行。可谓牵一发而动全身。

3月1日晚上,国务院在发布“新国五条”调控政策之后,出台了“国五条”细则,立即掀起巨大波澜。

那么,应该如何看这次的调控呢?这次调控的意图是什么?在这次调控之后,政府还将继续做什么?等等问题,许多人都在思考。今天拖完地之后,我也思考了一点,见解浅陋,仅供参考,想了解更丰富更深刻分析的,可看我的sohu微博,博友们的分析更全面,更有深度。

在《时寒冰说:经济大棋局,我们怎么办》中,我分析过中国房地产运行的一些基本规律,谈了它在货币吸纳和对于中国投资拉动经济模式中所扮演的角色。这次的房地产调控,其实仍然没有超出那个范畴。

看看这次调控细则的重点内容:

1)行政手段:进一步完善现行住房限购措施。

“限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。”

特别值得注意的是,这次强化了问责机制:“要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。”

2)金融手段:继续严格实施差别化住房信贷政策,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

“继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

3)税收手段:依法严格按转让所得的20%计征。

“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。”

4)市场手段:增加普通商品住房及用地供应。

“各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量……加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。”

5)保障手段:加快保障性安居工程规划建设。

“全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务……加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制,完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制,严格准入退出,确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理,完善社区公共服务,优化居住环境。”

6)价格手段:加强市场监管和预期管理。

“2013年起,各地区要提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。加强房地产企业信用管理……各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人,要进行严肃处理。”

分析:

房地产调控涉及多方利益:中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。

对于中央政府而言,它首先考虑两个方面:其一,重视民众对高房价的不满,通过调控房价疏解这种不满情绪。其二,不能损及经济可持续发展。

这就限制了政府调控房地产可能采取的政策措施,且必须考虑相关措施的尺度。那么,有没有比较好的办法,既达到了上述目的,又不损及经济的可持续发展呢?

要知道这个答案,首先就要分开考虑,在新房和二手房之间,哪一个对于政府更重要?

显然是新房。一个基本的常识是:二手房是已经卖出去的房。它对于政府的贡献已经完成:土地卖出——房地产商完成开发——销售到购房人手中(投机客+自住者)。在这个过程中,政府拿到了土地出让金和相关的税、费收入。如果二手房继续转卖,对于政府而言,唯一能够继续有收益的,就是交易税和相关的费,当然,还有正在酝酿的房产税(物业税)。

正由于二手房是已经卖出去的房子,把板子打在这上面,政府才不会痛,更何况这个板子是税收!这注定了,政府非常有动力打这个板子!把板子打在二手房上,房地产商的疼痛表面上看似乎也不大,反正房子已经卖出去了。那么,银行怕不怕?房子是抵押给银行的,房主已经交了首付,并且,已经逐月偿还了部分房贷和利息,加上10年来,中国房价持续上涨,为抵押品涨出了安全的空间,银行也不怕。

新房就不一样了。新房卖不动,银行怕——开发商借它的钱做的项目,它们是捆绑在一起的。地方政府怕——既怕土地价格下跌,更怕已经卖出去的地被退,又怕相关税收下降。开发商当然也怕。房子如果砸在自己手里,可能前功尽弃。

因此,调控房地,把板子打在二套房身上,对于政府是风险最小,收益最大的调控手段。

以前的房地产交易征税,既可按照购售价金额的1%缴纳,也可以按照价差金额的20%来缴纳,而现在统统按照价差的20%来缴纳,相差是非常大的。我们不妨引用一下《新京报》的一段采访:“来京工作6年的吴先生刚缴纳购房定金,但因二手房购房政策的调整,他可能要面临多缴纳20多万个税的情况。在北京,购买二手房所有税费均由购房者承担。近日,吴先生在朝阳区购买了一套价值150万的小户型二类经济适用房,该房已满五年可上市交易,但并非业主的唯一住房。按现行政策,吴先生需替业主缴纳总房价1%的个人所得税,即150×1%=1.5万元;但是,如果按照新政策,因该经济适用房最初价值仅为20万元,如果按照差额缴税即(150-20)×20%=26万。这多出的24万多元的税收,让吴先生很头疼。”

有人说,这多出来的税收,可以转嫁给买房人。有那么简单吗?

第一,在连续多年暴涨之后,中国的房价已经远远超出了民众的购买力,能够买房的仅仅是少数人,要转嫁谈何容易?

第二,不妨看看一些专做移民生意的公司打出的广告:在北京买一套房(公寓)=美国买一套别墅+新鲜的空气+子女上学免费+终生的保障。中国北京、上海这样的大城市的房价,已经超过了美国很多城市的房价,如此高的房价,只会刺激越来越多的人移民。事实上,最近几年的移民大潮一直汹涌澎湃,除了货币超发等少量因素,中国的房价已经失去绝大部分支撑力。20%的税款要转嫁出去是极其困难的。

今年1月份,有一则新闻引起巨大关注:从去年(2012年)底开始,各地出现了大规模的房产抛售现象……从去年11月开始,各地官员急于抛售房产的现象增多,这些房产往往是豪宅,一些一线城市的房产市价动辄千万。中介手中的房源仅仅是一部分,出于各种原因,一些房源还会委托给国有机构或者有熟人认识的机构,甚至委托专业代理人来全盘操作,自己自始至终都不会出面。北京住建委网站的网签数据统计,2013年1月上半月,北京二手住宅网签总量为7940套,与去年1月同期的网签量相比大幅上涨了360%。据链家地产市场研究部统计,2013年1月份,北京二手房市场新增房源与2012年12月平均水平相比,上涨11%,其中成交单价在3.5万元/平方米以上的住宅占比达到了31%。……此外,中纪委、监察部12月14日也下达通知:严惩违规、违法提取各种货币、套汇及洗钱外流等活动。上述中纪委的通报称,据不完全统计,2010年大陆非法资金外流是4120亿美元,2011年达到6000亿美元,2012年估计已突破10000亿美元。2013年的非法资金外流规模将达到15000亿美元。

难道这些抛房者未卜先知,知道了今天对二手房征税的消息?

当然,这则报道最终被否,原因不难理解。

第三,如果不能向买房人转嫁税款,那么,二手房要与新房竞争,就需要降价——二手房交易税的上升,使得二手房与新房相比,增添了一个明显的成本劣势。但由于房价连年上涨,卖房者很难接受自己承担税收成本的事实。当然,这里面存在一些可以变通的手段。比如,以原价位转让,逃避20%的税收,问题是,买房的干吗?他将来卖的时候岂不要负担更多的税?而且,政府必然会采取措施,防范这样的行为。事实上,这次的细则已经明确“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”,假如一个人要出售住房,这个小区同期的销售单价是多少,是很容易比较出来的。

还有人发了一个更神奇的办法:“买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不换起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户。一分钱税没有!”

问题是,走法院程序也是有成本的,这不是到童话世界中旅行。这种成本说不定会超过那20%的税收。而且,如果这种做法密集进行,法院成了房地产交易市场,政府是很容易发现的。结果当然是偷鸡不成蚀把米。

如此,二手房的销售必然萎缩。

那么,二手房的销售萎缩,会不会促进新房的销售呢?

很多人认为,新政削弱了二手房的竞争优势,将把买房的人赶到新房方面。这是这次调控最戏剧化的一面,以调控房价的名义赋予新房涨价的空间和动力。因为,对二手房转让征收差价20%的税,相当于导致新房对二手房有了明显的溢价,大大增强了新房的吸引力——这当然是政府最希望看到的结果,也是对政府而言最完美的调控方式:新房销售好了,地方政府继续兴高采烈的高价卖地(新城镇建设的推进过程中,地方政府会从农民手中拿到大量的土地),几十个相关行业继续发展,就业继续保持,税收继续增长……而且,新城镇建设过程中,需要新房销售量增加的配合,否则,新城镇建设就可能成为无源之水,无法延续下去。

新房对于政府太重要了。

如果看了下面两则信息,就知道为何此次调控政策如此出台了:

1)超八成省份面临财政收支压力。受土地出让收入降低、各地主动进行经济结构调整短期降低税收收入等因素影响,去年财政收入低增长趋势或将在今年延续。随着各地地方“两会”的结束,各地纷纷公布了去年财政收支情况和今年的财政收入预算,财政部日前首次汇编了29个地区2012年预算执行情况和2013年的预算草案,结果显示,包括北京、江苏、河南在内的超过八成地区均在其预算报告中坦承今年财政收支将会面临压力。

2)中投旗下公司3个月豪掷64亿频拿地。3个月,64亿元:中投发展在“国五条”出台“前夜”,分别向天津和北京的土地市场豪掷重金。这个成立不到两年的“投手”来头不小。资料显示,中投发展成立于2011年4月,由中国建银投资有限责任公司(下称“建银投资”)、黑石基金及绿城地产等组建。大股东建银投资是不折不扣的“国家队”,它是中央汇金100%持股公司,中央汇金则是中投公司的全资子公司。短短三个月的时间,也恰逢全国楼市回暖、调控政策处于观望期,中投发展在京津挥洒下高达63.74亿的大手笔。2月1日和4日,中投发展总计斥资13.87亿元,先后两次在京郊密云县购得地块。此前的2012年11月13日,天津滨海新区中心商务区推出10宗地块,其中8宗由中投发展竞得,成交总价为46.771亿元。随后又以3.1亿元底价摘得津滨中(挂)2012-10号地块。中投旗下公司拿地的勇气何来?

现在重回主题。

如果新政要促使新房价格上涨,必须有一个前提:民众继续看高房价,也就是房价上涨预期的保持和延续。

问题是,中国买房的是哪些人?投机需求的有多少?自住需求的又有多大?

由于中国房价已经高处不胜寒,像温州炒房团这样的早已经淡出人们的视野。20%的税收新政,会进一步打击正在快速萎缩的投机客,甚至,可能从此让投机客退出。如果没有投机客的推波助澜,仅仅靠能够买得起住房的人的需求,新房的销售又能好到那里去?实际上,中国近年来的房地产之所以火,关键就在于,它具有良好的流动性,买房的人在赚钱之后可以轻易抛售。问题是,现在的政策加大了交易成本,在此价位买房本身已经在冒风险,再加上这个新的风险,谁还投机买房?更何况,“新国五条”细则还有“继续严格实施差别化住房信贷政策,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。

如果公众的预期改变,看跌房价,则有可能出现另外一种极端的情况:二手房带动新房下跌。因此,20%的税是一把双刃剑,它在新房与二手房之间制造了溢价,这个溢价,要么,通过新房价格拉高来弥补,要么通过二手房价格下跌来弥补。但有一点是明确的,这一政策对二手房是致命打击。对投机客是重创。

因此,“新国五条”细则对中国房地产的影响是显而易见的,是一个非常沉重的打击,而不是什么利多!看看房地产商的反应就不难知道了。

中国的房价之所以涨到如此地步,跟投机客大量囤积住房有直接关系,此前已经暴露出来的几个典型,动辄数十套房产,这些人购房往往是既不出租,也不销售,就等着涨价,达到自己的预期之后再出售。对真实的需求者而言,这种情况实际上等于减少了商品房的有效供给,不仅推高了房价,也推高了房租!问题是,我们不能确定这样的人到底有多少!但可以肯定的绝对不是个别,而是一个群体,一个已经壮大的食利阶层!

因此,政府接下来可能继续在二手房上打主意,比如,对二套或二套以上的房子征收物业税,不仅从交易环节,也从保有环节征税,政府既可增加税收,迎合民众的调控要求,又不至于直接伤及新房。

其实,要调控房价非常简单:像前段时间公安系统集中消除一人多个身份证的做法那样,把各个城市的房地产信息联网,把像“房姐”那样的拥有多套住房的人找出来,如果不能说明购房合法收入来源直接充公,拍卖掉建设保障房,或者补贴给低收入者作为租金。如此即可,简单便捷。

从宏观层面来看,自从2003年错误地把房地产界定为中国的国民经济支柱产业,促使大量资源向房地产领域集中,中国经济结构已经严重畸形。假如房地产萎缩,用什么来替代它?美国启动了自动减缩机制,欧洲的问题层出不穷,日本的新刺激政策也是在玩末日豪赌,在这种情况下,一旦外围需求下降,中国经济有可能迅速走向滞涨。假如这个时候,美国又突然终止QE,那么,全球经济体大部分都将陷入通缩,除了美国等少数几个经济体,绝大部分经济体都将陷入衰退。有关这一点,我在书中已经做过分析和预测。

草于2013年3月3日夜

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