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【转载】2012中国楼市回顾  

2012-12-28 12:48:09|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自yechuhuaych@163.com《2012中国楼市回顾》
2012中国楼市回顾
写给中国的房地产

原作者余治国、叶楚华 sf网综合整理


叶楚华按:由于工作事务繁杂,已经有两个多月没写评论。年关将至,各种地产谣言四起,开发商不忽悠死各位房奴誓不罢休。我们不发声,谁也不愿意冒险发声,我不得不再出来与各位探讨真相,坚持真理:房地产的真相就是信贷赌博游戏,2014年是大限,最早明年玩完。
 

之前,一直比较关注我国的房地产行业,所以对于中国的房地产我也有些自己的基本看法。一直以来的核心观点就是中国的房地产不可能崩盘,虽然从个人角度我多么希望其泡沫破裂。因为我认为中国的市场经济是不完全市场地位,政治等因素的影响在中国不可忽视,因而不能单纯的用市场经济规律来推论房地产的泡沫必然破灭。房地产关联我国的众多行业,其衰败必然影响我国的经济快速稳定发展,同时很多国家领导人也非常看好房地产业(如2008年11月10日,温总理重申房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用,要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。),综合上述原因我认为在房地产不景气的时候国家必将给予大力的援助,就像2008年国家扩大信贷支持楼市给房地产行业给予了极大的救助。因而,虽然政府面对房价不断上涨民怨沸腾的压力下出台了许多的房产调控措施,但其又不愿意看到大力打压下的房地产衰退进而导致国民经济的衰败。所以由此我得出结论我国的房地产只可能在政府高压调控下出现高价的少量回落,而绝不可能出现所谓的崩盘现象。但是近几天看了一系列叶楚华、余治国先生关于房地产即将崩盘的博文,其论证有一定的科学性和说服力(虽然有部分论证我不是很赞同),但对我的思想观点有很大的影响。其论证大致介绍如下(目前中国经济出版社出版的新著《谁绑架了房地产:中国经济濒临衰退的前因后果》有更为详细与具体的分析与预测):

首先,其从中央政府决策方面进行论证,认为房价是推动通胀的巨大原因,而房价不跌,通胀不止,最终将动摇国本,撼动政权的根基。这是挖我们社会主义人民政府的墙角。对于权力中枢来说,是可忍孰不可忍。国家稳定是凌驾于一切经济利益至上的。因而中央政府在持续通胀影响政权稳定与房产泡沫破灭影响经济发展两难之间必择其轻丢卒保车,放弃房地产。其论证根基建立在货币内生理论上:货币内生论的核心观点——中央银行只能决定基础货币的供给量,货币总量则完全由商业银行、企业以及个人的经济活动所决定。因此,是房价决定了通胀,而不是通胀决定了房价(当然这个理论还需大家求证认可)。

一层面其论证得出:通胀率一旦达到临界点,决策者将没有任何办法可以控制它,通胀将进入自动加速的过程。而高通胀猛于虎。在物价普遍高涨的时代,社会中下层辛辛苦苦存下的钱迅速被通胀这头怪兽所吞噬。对于普通老百姓来说,房产、黄金和股票等资产的投资门槛太高,他们用血汗积累的财富大多都只能存入银行。各种商品和资产的价格不断上涨,货币随之不断贬值,老百姓最终只能眼睁睁看着自己的存款渐渐缩水。而那些富人和权力阶层拥有足够的财富,可以在国内外进行各种投资,他们的身家在高速通胀下不仅不会缩水反而会增值。结果,贫者愈贫,富者愈富社会矛盾也随之激化。当通胀达到天文数字时,改朝换代将不可避免的到来(中国古代宋、金、元政权与近代民国政权的垮台,法国大革命、俄国十月革命,都是因为通胀而直接引发)。

而从另一层面其论证得出:房地产不可能绑架中国,高房价和房地产拉动经济增长本身就是个伪命题。第一,所谓房地产可以拉动近百个关联行业的增长,这是错的,不是房地产会拉动,而是只要盖房子就会拉动,只要稍微有头脑就懂得房地产和盖房子是两个概念。出来混是要还的,中国根本用不了这么多房子,今天多建了,十年之后就不用建了,今天多用的材料、多聘用了工人,十年之后就少用了。第二,大量资金涌入楼市投机导致的虚假繁荣说成是拉动经济增长更是大错特错。社会的资金总量是有限的,投入到房地产行业的资金多了,也就意味着投入其他行业的资金少了,新涌入的资金带来房地产带来的所谓经济增长,并非不可替代,它们投到其他行业同样可以带来经济增长。相反,严重的是,房产过度繁荣正是抑制内需的重要原因之一。房地产及房地产相关行业需求的拉动,是以更大范围、更多行业的消费需求被压抑为代价的。房价越高,其对内需拉动的破坏性就越大。同时,十年来的房地产泡沫使得中国断送了技术创新和创立国际品牌的大好时机,把钱投到房子上就能稳定获得高利润,谁还有心情去搞科技和品牌,中国几乎失去了成为发达国家的机会。接下来的十年,如果继续搞房地产庞氏骗局的游戏,中国一定将堕入拉美陷阱,永远失去成为发达国家的机会。从这一层面其得出结论房地产的破灭不会很大程度上影响中国经济的发展而从某种角度其破灭有利于我国的经济的发展。

最后其总结得出:中国的房子已经成为一个吸金黑洞,所有实体经济的资金都能被他吸干,到最后中国的产能将遭到极大破坏,没有了产能的中国,必将成为世界数一数二的穷国,如果再不果断打掉房产泡沫,中国经济的未来五年的轨迹就是:通胀-滞涨-大萧条。要降低通胀,只能主动挤掉泡沫,而挤掉泡沫极易导致经济硬着路。这便是决策者所面临的两难选择。因而其最终得出中央政府在持续通胀影响政权稳定与房产泡沫破灭影响经济发展两难之间必择其轻丢卒保车放弃房地产。

其次,其从外部国际经济与金融环境上论证,美元将在未来两年内强势升值,随之而来的是国外游资从中国房地产市场撤出,从而导致房地产市场资金链断裂。尽管现在美国确实是处于衰退阶段,在国际政治经济与金融格局上的霸主地位日趋衰落,但百足之虫死而不僵,美军在海外的几十个军事基地控制着全球海洋航道与最为重要的一些关键地区,其维护经济与金融霸权的手段之丰富,策略之高超仍远远超过其他国家。其中最为关键的便是美元霸权,即美元的国际货币地位。要维持美元霸权,必须要维护美元的信用。最近几年,黄金价格暴涨,意味着美元价值不断贬值,美元信用不断下滑。据测算,自从2006年年以来,美元贬值50%。美元逐渐丧失了价值尺度的职能,于是黄金取而代之。这便是黄金价格数年暴涨的原因所在。但是,美国决策层决不能容忍美元霸权的丧失。无论采用什么方法,必须要挽救美元信用,提升美元价值,采取强势美元策略将是必然选择。当美元贬值、市场对人民币持升值预期时,大量国际游资金融中国大陆与香港,购买各种实物资产作为美元资产的对冲。比如,中国楼市有30%的资金来源于国际游资。有人会说,所谓在中国的国际游资(热钱)中的绝大部分无非是国内资金到某某群岛的离岸金融中心绕了一圈再回来(请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》“离岸金融、人口控制与金融寡头的合谋”一节)。但无论如何,这些能够摆脱中国金融监管的资金的性质始终都是投机性极强的热钱。一旦中国爆发大规模的金融危机与经济危机,这些热钱的掌控者必将希望通过各种渠道采用任何方法将资金撤出国内。美国决策层一旦采取强势美元政策,美元价值开始时,国际游资将大量流出中国大陆与香港,由此导致房地产投机资金的大量抽出。其结果便是泡沫破灭、房价暴跌与楼市的大崩盘。由于金融制度的不同,黄金暴跌、美元指数上涨后,香港房产将首先暴跌,大陆房产最多只能挺半年,最终必然随着香港楼市的崩盘而暴跌。面对美国人的强势美元政策,中国决策层已经做好了房产崩盘的准备。中行已暂停与欧洲银行外汇对手交易,中欧之间的流动性被固化,中美之间流动性也可以随时固化。中银香港已暂停通过贸易结算从香港参与银行购买人民币,换而言之即暂停香港的美元持有者换成人民币回美国。这意味着决策层将放弃楼市与虚拟经济的虚假繁荣,全力保证实体经济不受到过于严重的冲击。

再次,从地方政府角度论证地方政府将抛弃对房地产的庇护。地方政府首先难以抗衡中央政府的权力决策,在经济利益面前仕途才是他们认为更重要的东西。尽管一些小官们只考虑钱与权,但决策者的目的却是社会的稳定与国家的长治久安。我们要注意到,小官们的生与死都掌握在决策者的手中,杭州与苏州两个房地产副市长的人头落地就是明证。谁影响到国家的安定团结与繁荣,谁就得死。同时,即便一些地方政府不听号令,银行可是掌握在决策者手中的,地方政府无法干预金融政策。至于那些将部分地方政府官僚与商人看成铁板一块的人就太可笑了。即便人家有房产利益,我们认为,他们也早已脱手了。且目前信息表明地方政府已经开始利用资本运作来取代土地财政。此外,其认为地方政府还可以利用征收房产税的办法弥补土地财政的利益空缺。

再一次,从现实角度论证政府已经开始抛弃房地产。认为加息、限购令、提高存款准备金、冻结商业银行准备金甚至新婚姻法等种种措施,其目的都是为了将房产泡沫锁死之后主动挤掉泡沫。这些年来,多少女婿为了迎合丈母娘,就着咸菜来供婚房,这成为近十年来的一大潮流。结果原本收入与高房价不匹配的家庭为了结个婚,把几代人的血汗钱都套了进去。新婚姻法规定婚前房产各归各人,若要在婚前房产上加名则需征收3%的税。这意味着结婚不一定非要买房,必然将穷人从房产市场中剔除出去。限购令也起到了同样的目的。除非你是有钱人,才能玩得起现在这个只有有钱人才能玩得起的房产游戏。因此,婚姻法与限购令,尤其是限购令并非像陈保存们说的一样,是决策者在托市,反而是为了保护穷人,将火力集中在炒房投机者与死不悔改者身上。此外,限购令也防止了这些人大量抛盘出场,将风险转嫁给穷人的情况。很多地方降低甚至关闭二手房贷也起到了一个信息甄别的作用。这哪里是什么空调啊,简直就是精确打击的定向爆破(对于这两点我不是很同意)!其次,其认为银行最近一段时间一直在推销理财产品,而这些理财产品实质上就是房地产证券化。换句话讲,就是将房产风险转移到理财产品的购买者身上。能有能力购买理财产品的人自然能够承受这种风险,而工人、农民与那些连饭都吃不饱的底层与此毫不相干。因此,即便房产崩盘,银行理财产品大跌,社会依然稳定如旧。放开民营资本尤其是高利贷资本接受房地产也是同样的道理,转嫁房地产风险。所以啊,别看高利贷暴富者们现在跳得欢,小心将来拉清单!而提高准备金,冻结保证金,自然是为了保证银行系统的稳定,为即将到来的房产崩盘做充分的准备(我个人认为这有待论证)。

最后,其认为中国的房地产疯狂的投机行为下已经成为与金融资本相近似的虚拟资产,已经和股票、债券、期权、期货等一样相近似的虚拟资产。在非生产型的虚拟经济中,价格与成本几乎没有多大关系。很多人包括一些学者,采用分析实体经济产品与服务价格的生产成本与供需平衡的方法来分析房地产市场的价格走势是不科学的(我个人认为这个观点是很正确的,之前我也单纯的用供需平衡的方式来分析,这抹杀了房地产的虚拟性,是不科学的)。中国的房价已经形成股票似的预期决定价格,房价随之真的上涨。这便形成了一个自我实现的循环过程。人们购买房产纯粹是因为他们认为房价仍会上涨,或者说,房价脱离了房租的约束,房产本身变成击鼓传花的信贷游戏。这便是虚拟经济泡沫中的一种类型——房地产泡沫。因此,消费者的心理预期很重要,如果你认为房价会跌,我认为房价会下降,全国人民都认为房地产会崩盘,消费者持币代购观望,房产库存增加,房地产商资金链断裂,崩盘就不远了。蝴蝶效应的发生,取决于你我的态度。

在高房价下,我们的工资即使上涨,也失去了改善生活的意义。国人中低阶层的幸福已经被高房价所剥夺殆尽。面对这个炒得不成样子的房地产市场我只想说,出来混迟早是要还的。而在这个关键点,你我的心理预期又是很重要的,所以,房地产的崩盘,蝴蝶效应的发生,取决于你我的态度。与本文作者叶楚华交流请点击这里。

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